业委会牵头换物业！太原万柏林两大社区家园蝶变、房价走高

位于太原市万柏林区的长风世纪广场、凤玺湾二期两大社区，此前因原物业服务管理不到位，长期深陷园区环境杂乱、公共设施老化失修、业主诉求难以落实的困境，一度成为片区治理难点小区，其中，凤玺湾二期还上了太原物业服务“黑榜”。为从根本上扭转居住现状、改善家园品质，两个小区依法成立了业主委员会，牵头依法解聘老物业、遴选优质新物业。新物业入驻后，两个小区迎来蝶变，园区面貌焕然一新。居民满意了，小区房价也跟着水涨船高。两大社区成为太原“业委会自治+专业物业共管”共建美好家园的样板。

老物业管护失位，两大社区深陷治理难题

太原市万柏林区属于成熟居住片区，小区分布密集、常住人口多。长风世纪广场与凤玺湾二期，一个建成年限较久、一个属于次新改善社区，定位不同、交付时间不同，却都因为长期缺少有效监督、老物业服务缺位，各类问题越积越多，迟迟得不到根治，居住感受每况愈下，生活幸福感持续走低。

【万科物业入驻前长风世纪广场破败不堪】

长风世纪广场，于2015年开工建设，2018年完成整体交付，是住宅、公寓、底商并存的综合性社区，业态复杂、人员流动大，管理本身难度就高。老物业粗放管理，小区乱象越来越严重：园区门禁形同虚设，安全防范漏洞很大；园区路面坑洼不平，出行很不方便，电动车随意停放、杂乱无序；大堂装饰、景观喷泉、园区灯饰、地面地砖等公共设施老化严重、很多都无法正常使用；外墙和玻璃幕墙常年不清洗，整体外观陈旧灰暗，居住环境和安全保障双双失守。

【万科物业入驻前的凤玺湾满目狼藉】

凤玺湾二期，于2021年交付，一共1644户，原本是区域内品质不错的改善型小区，硬件底子很好。同样也是老物业的管护不到位，小区品质一路下滑：绿化带土壤板结严重，草木大片枯死斑秃，基础环卫设施配备不足；路面石材破损、景观水系干涸闲置，儿童游乐器材老旧不能使用，园区路灯大量损坏不亮；地下车库存在漏水问题，空中飞线杂乱拉扯，安全隐患随处可见。除此之外，电梯运行异响晃动、消防设备老化、多处监控损坏失灵，各类隐蔽风险不断出现，好好的次新小区提前进入失管老化状态，业主有苦说不出。

两小区面临同样问题：不合格的物业管理服务会让社区一年比一年衰败。

成立业委会走出关键第一步，选贤聘能遴选新物业

为彻底扭转小区治理困境，长风世纪广场、凤玺湾二期都成立了小区业主委员会，打通了解聘不合格物业、重新选聘优质物业的合法通道。在长风世纪广场，长期的问题积累最终引发了业主的集体弹劾，2025年3月在业委会的推动下，老物业撤场。2026年1月，刚刚成立不到一个月的凤玺湾二期小区业委会，也向老物业递交了要求其于1月31日前依法退场的告知函。

【凤玺湾&万科物业入驻仪式现场】

两个小区都是通过公开招投标的市场化方式，面向社会择优重选物业。长风世纪广场一共17家物业企业参与竞聘，招投标选出2家品牌物企参与路演，最终万科物业在路演竞聘中以637票、97.4%支持率当选；凤玺湾二期一共5家品牌物企参与竞聘，万科物业获票742票，通过路演竞聘，以超出竞争对手二倍的票数当选。业委会迈出了脱困关键的第一步，迎来新物业入驻家园：万科物业在2025年5月15日进驻长风世纪广场、2026年1月31日进驻凤玺湾二期。两个矛盾不断的“问题小区”由新物业全面整治、一点一滴打磨园区面貌。

【长风世纪广场&万科物业路演现场】

新物业精耕整改 两大社区实景焕新蝶变

新物业入驻后，两大社区以肉眼可见的速度升级焕新：

【长风世纪广场出入口改造】

【长风世纪广场车棚、路面改造】

【长风世纪广场智慧出行设备加装】

【长风世纪广场路面修复】

【长风世纪广场道路秩序维护】

【长风实际广场小区标识及出入口智慧设备加装】

【长风世纪广场外墙清理】

先看长风世纪广场，万科物业进驻刚好满一年，近十年的园区呈现“逆生长”：日常服务全面提标，园区、楼道实现精细化清扫保洁，安保24小时在线，对所有设施设备运行状态全程实时监控。便民服务形成闭环，业主有专属管家，家中报修随时响应，管家与工程师傅快速上门处置，事事有回应、件件有着落。硬件与环境改造全方位落地：路面平整修复、全新智慧门禁落地启用，废弃喷泉、老旧灯具逐一修缮复原，整栋楼宇外墙及玻璃幕墙完成专业清洗，整体观感焕然一新。智慧化设施同步进场，加装智慧通行、智慧环境监测系统；公区设施分批翻新升级，电梯全面维保焕新，园区主干道、公区墙面、路灯、楼道灯全部修缮，主出入口整体提档升级；维修整改监控摄像头15处、全新更换15处。绿化养护同步跟进，累计补种灌木1600株，曾经光秃闲置角落重新绿意盎然。保洁消杀高频作业，入驻后累计完成深度清洁352次，覆盖园区外围、楼栋楼层、地下车库全区域，重点区域定期消杀；结合商住综合体特殊属性，定制专业外墙清洗作业，楼宇外立面焕然一新、玻璃幕墙通透光亮。安全防护全面加固，园区实现人车分流，全年累计安全巡检300余次、开展消防演习24次，补充新增60具灭火器、10个盘水带。同时常态化举办社区文化活动，慢慢找回温情满满的社区烟火气。

【凤玺湾小区喷泉改造修复】

【凤玺湾绿化补种、修复】

【凤玺湾道路修复翻新】

【凤玺湾地库环境清理并增设垃圾箱点位】

【凤玺湾环境清理及垃圾箱点位维护】

【凤玺湾绿化改造】

再看凤玺湾二期，万科物业接管虽仅有短短的三个月，但整改动作高效：小区出入口配上智慧车行“黑猫一号”、智慧人行“黑猫二号”系统，配置“凤梨一号”24小时自助服务机，智慧扫地机、高压冲洗机高效作业。设施设备修缮翻新全面铺开：修好4部电梯底坑漏水问题，翻新园区木艺设施、休闲长椅、乒乓球台；检修水系6台水泵；地库出入口加装4套防洪闸；塑胶跑道、破损地砖、儿童游乐区、北侧围墙逐一修缮更换；地库、楼道更换30多盏照明灯；安防设备迭代，更换地库摄像头58个、识别器6台，新增3台人脸识别设备，筑牢安全防线。大力度绿化焕新，三个月补种了乔木45棵、卫矛球10棵、大花海棠2000棵、玉簪17400棵、麦冬44550棵，新增铺设草坪4000平方米、安装40套喷灌系统，彻底改善绿化带土壤板结、绿植斑秃问题，让枯萎绿地一点点恢复生机。安全隐患清零工作同步推进，三个月累计安全巡检319次、应急演习17次，补齐550具灭火器、更换增补50多块玻璃、配齐32卷水带、24个枪头，全面排查封堵各类安全漏洞，次新小区回归到应有模样。

服务力转化为价值力，两大社区均领跑区域房价

居住品质稳步向好的同时，两大社区二手房价也实打实的提升。其中，凤玺湾二期的成效尤为直观：万科物业2026年1月底正式入驻，仅一个月后，小区房价便从1月的13142元/㎡升至2月的13309元/㎡，110余平方米的力户型总价上涨近2万元，随后持续领跑长风西街板块，即使在4月板块均价回落的背景下，仍保持13856元/㎡的高位水平，呈现出稳定上涨的价值曲线。

【凤玺湾（二期）今年前四个月领跑长风西大街二手房价】

另一项目长风世纪广场，则在过去一年中始终领跑长风西街板块，二手房均价长期保持在10500元/㎡以上，与板块均价形成了稳定的约2000元/㎡的价差优势。在板块整体价格有波动、甚至稳中有降的市场环境下，项目依然保持了更强的抗跌性与价格韧性，充分展现了优质物业加持下的不动产价值底气。

【长风世纪广场一年期间持续领跑长风西大街二手房价】

良好的园区环境、高标准的物业服务、更舒适便捷的智慧社区居住体验，持续加持着小区口碑与市场认可度。优质物业成为房产保值增值的捍卫者。

从“问题小区”到“价值标杆”，长风世纪广场与凤玺湾二期的蝶变，不仅是居住品质的焕新，更是“业委会+优质物业”共治模式的生动注脚。业主自治的力量，配合专业物业服务的赋能，最终让家园重焕生机、让资产稳健增值，也为太原市万柏林区老旧及次新社区的治理升级，提供了一份可复制、可推广的鲜活样本。